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이번 글에서는 실물자산, 가상자산의 추세와 서로의 영향 및 상관관계를 알아보고자 한다. 이를 위해 분석 데이터를 선정하여 수집 및 전처리를 진행하였다.

본 데이터의 수집 시점은 2022년 10월까지로 최근의 W가상화폐 상장 폐지 등으로 인한 암호화폐 시장의 급격한 추락은 반영되지 않았음을 밝힌다.

분석 데이터 및 출처

데이터 구조 및 내용

- 부동산거래(매매/전월세) 데이터

- 기업투자금액 데이터

- 가상자산거래 데이터

투기지역과 유사하지만 조금 약한 개념으로, 주택가격의 안정을 위해 필요한 국토교통부 장관 또는 시도지사가 투기과열지구를 지정하고 있다.

해당 지역이 투기과열지구로 지정되면 분양 주택청약시 1순위 자격이 제한되고, 주택담보대출시 LTV와 DTI가 그 어떤 경우에도 40%로 제한되며, 대출 실행 시 1년 거주의무가 부여되는 동시에 15억 초과 주택은 대출이 불가능해 진다.

그러나 오히려 투기과열지구로 지정된 지역의 집값은 상승하고, 그렇지 않은 지역이 하락하는 등 해당 정책의 성공에 대해서는 다소 의문이다.

2022년 11월 14일 기준, 서울시 25개구 전부와 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구), 하남시가 투기과열지구로 지정되어 있다.

성남시(분당구, 수정구)에서 가장 아파트 매매 거래건수가 많은 동은 정자동, 야탑동, 구미동, 서현동 순이다.

최근 이슈된 대장동은 이 기간 중 거래량 자체는 적은 편이다. 면적당 평균 거래가격은 2022년 2월 14일 가장 높아 제곱미터당 2798만원 수준이었다.

성남시(분당구, 수정구)에서 가장 아파트 전월세 거래건수가 많은 동은 정자동, 창곡동, 야탑동, 서현동 순이다.

매매 가격은 꾸준히 상승해 온 반면, 전월세거래 가격의 변동은 있지만 상승 추세는 그다지 눈에 띄지 않으며

이것은 사람들이 해당 지역에서 전월세보다는 매매, 즉 아파트 소유를 더욱 선호함을 의미하는 것으로 판단된다.

면적당 평균 전세 거래가격(보증금액)이 가장 높았던 날은 2022년 2월 6일로 가장 높아 제곱미터당 999만원 수준이었다.

면적당 전세금 분포는 제곱미터당 600만원 수준이 가장 많고, 100만원 대의 소액 전세 거래도 그 다음으로 많이 이루어지고 있다.

서울시는 전 지역이 투기과열지구로 선정되었으나, 본 분석에서는 서울시의 강남구에 한정해 분석을 진행하였다.

분석기간 중 강남구에서 아파트 매매 거래가 가장 많이 이루어진 동은 도곡동, 역삼동, 개포동, 대치동 순이다.

행정구역은 강남구이지만 위치상으로는 경기도에 가까운 율현동의 아파트 매매 거래는 아주 적게 이루어지고 있다.

서울시 강남구의 아파트 면적당 가격은 2022년 초까지 꾸준히 상승해 왔으나, 그 이후로는 상승과 하락이 번갈아 나타나는 불안정성을 보인다.

일거래 면적당 평균가격이 가장 높은 시점은 2022년 8월 14일의 제곱미터당 5천만원이며,

제곱미터당 2000만원대 초중반의 아파트가 가장 많은 매매 거래가 이루어지는 가격대이다.

분석기간 중 강남구에서 아파트 전월세 거래가 가장 많이 이루어진 동은 대치동, 개포동, 도곡동, 역삼동 순이다.

대치동의 전월세거래가 가장 많은 것은 밀접대 주거지역 오피스텔의 영향으로 판단되며, 신사동과 율현동은 전세 거래 역시 적게 이루어지고 있다.

서울시 강남구의 아파트 매매 거래가격이 꾸준한 상승을 보였던 것에 비해, 전월세 거래 가격은 뚜렷한 상승폭을 보이지 않는다.

이는 역시 사람들이 강남구 아파트는 전세보다는 소유 형태로 보유하는 것을 선호함을 의미한다.

일거래 면적당 평균 보증금 거래액이 가장 높은 시점은 2022년 10월 9일의 제곱미터당 1800만원이며,

제곱미터당 보증금 800만원 초반의 아파트가 가장 많은 전세 거래가 이루어지는 가격대이다.

우리나라가 지난해(2021년) 연구개발(R&D) 100조원 시대를 열었다. 정부와 민간의 R&D 비용을 합한 것으로, 100조원을 넘어선 사상 처음이다.

2022년 12월 21일 과학기술정보통신부가 발표한 '연구개발활동조사 결과'에 따르면

2021년 우리나라의 총 연구개발비는 102조1352억원으로, 전년(93조1000억원)보다 9조636억원(9.7%) 증가했다.

투자 보도자료에서 수집된 투자단계, 투자금액, 투자날짜, 보도자료 형태소 등을 담고 있는 데이터셋을 이용해

2020년 ~ 2022년 10월까지 투자단계별 기업투자건수 순위와 일평균 투자금액을 살펴보았다.

1~3년 초기 창업기간에 받는 출시 직전 단계 투자인 Series A가 가장 많고

시장 경쟁력이 있다고 인정되는 단계인 Series B가 그 다음인 것을 통해 최근 스타트업 붐과, 그에 따른 활발한 투자 패턴을 감지할 수 있었다.

투자액이나 지분 등 자세한 계약 구조는 기밀인 것이 일반적이라 정확한 투자금액을 알기는 어려우나

일평균 기업투자금액이 가장 많이 몰린 시점은 2021년 2월 18일로, 그날 무려 2,300조 원의 자금 투자가 보도되었다.

기업투자금 변동 및 아파트 일별 거래손익 상관관계

성남시 분당구, 수정구 – 서울시 강남구의 아파트 매매 및 전세 거래 금액의 변동간 상관관계를 분석한 결과, 부동산 실물자산 거래 가격 간에는 상관관계를 보이지 않았다.

이는 부동산 거래는 여러 가지 금액적, 시간적 제약 하에서 이루어지므로 한 개인이 여러 건을 투기 목적으로 거래하기 보다는 실주거 목적의 단건 거래가 주이기 때문인 것으로 판단된다.

즉, 전체적인 시장 거래 금액이 상승하지만 각각의 개별 거래가 다른 거래에 미치는 영향은 많이 상쇄되어 나타나는 것이다.

반면, 강남구 아파트의 전세 거래금액과 성남시 아파트의 전세 거래금액은 양의 상관관계, 즉 동시에 상승하고 동시에 하락하는 경향을 보인다.

이는 사람들이 전통적 인기 주거지역인 동시에 상업지역인 강남, 그리고 강남과 접근성이 좋은 성남에 함께 관심을 보이기 때문인 것으로 판단된다.

실제로 성남시의 부동산 중개소들이 “강남 30분 출퇴근”, “강남생활권” 등의 슬로건을 내세워 고객의 눈길을 끄는 사례가 여럿 눈에 띄기도 했다.

기업투자금 변동과 아파트 일별 거래손익의 상관관계는 약하다는 점이 확인되었다.

이는 기업이 주체인 투자의 목적과, 개인이 주체인 아파트 거래의 목적이 다르다는 점, 데이터가 보도자료에 근거하여, 보도자료에서 투자금액을 밝히지 않은 경우는 투자금액을 파악할 수 없다는 점 등 한계에 기인한 것이다.

여러 요인들이 결합된 결과로 단편적인 해석과 단정은 어려우나, 우선 실물자산인 현금성 투자액과 부동산 거래 손익은 밀접한 관계가 없다는 점을 일차적으로 확인하였다.

다양한 데이터가 보강되어, 보다 건강한 기업투자 투자, 국민의 생활에 더욱 도움이 되는 부동산 시장 정책을 도출할 수 있기를 바란다.

2020년 이후 주요 가상자산의 일일 가격과 손익률 변화

주식시장과 마찬가지로, 가상자산의 인기에 따라 많은 거래소에서 가상자산의 가격변동과 지수를 제공하고 있다.

여기에서는 api를 통해 주요 가상자산의 데이터를 수집해 실물자산 데이터와의 비교 분석에 활용하였다.

2020년 초부터 가상자산 전체의 가치는 전례 없는 속도로 가파르게 증가하다가 2021년 5월 초에 역사상 최고치를 기록하였다.

아울러 같은 기간에 가장 높은 일일 수익을 낸 가상자산과 (스텔라, 21년 1월 6일 +75% 수익) 가장 높은 일일 손실을 낸 가상자산 (리플코인, 20년 12월 23일 -41% 손실)이 등장하였다.

코로나19 팬데믹이 공식 선언된 것이 2020년 3월이라는 점을 감안하면 이는 코로나 사태로 인한 경기침체, 외부 경제활동의 감소 및 직장인과 학생의 전면 비대면 활동, 그리고 이와 관련된 디지털 기술 발전으로 메타버스와 함께 메타버스에서 활용할 수 있는 가상자산에 대한 관심이 증가하며, 코인 등으로 큰 수익을 얻은 사례와 함께 발생한 종합적인 현상으로 추정된다.

다만 2021년과는 달리 2022년의 가상자산 시장은 이전과 다른 양상을 띠고 있다.

기존 투자자의 손실 증가로 인한 투자 위축, 특히 우크라이나 전쟁이 발발한 이후부터 시장에 대한 불안감이 반영되었고 최근 일부 부실 가상자산의 대폭락 및 상장폐지 사태로 전체적인 가상자산 불신 현상이 나타난 것이다.

주요 가상자산의 거래량과 가격의 상관관계 분석

전통 경제이론에 의하면 수요가 늘수록 거래는 늘고, 가격도 그와 함께 상승하며 수요가 줄수록 거래는 줄고, 가격도 하락한다. 가상자산도 과연 그런 현상을 보일까?

가장 거래가 많은 가상자산 스텔라와, 가장 가격이 높은 가상자산인 비트코인의 거래량과 가격의 상관관계를 분석하였다.

그 결과 스텔라는 가격이 높을수록 거래량은 함께 증가하지만(즉, 가격이 하락할 때 거래량도 감소), 그와 반대로 비트코인은 가격이 높을수록 거래량이 감소(즉, 가격이 하락할 때 거래량은 증가)하는 현상을 발견하였다.

주식의 변동성에 관한 연구정보적 접근에 의하면 거래량의 변화는 개별 투자자들의 기대 변화이고, 가격 변화는 시장 전체의 기대 변화이다.

스텔라는 시장의 가격이 하락할 때 개별 투자자가 손실을 방지하기 위해 거래를 줄이는 “손실회피” 행동을 보인다.

반대로 비트코인은 가격이 하락할 때 개별 투자자가 반대로 거래량을 늘리고 있음을 발견하였다.

비트코인은 시장의 가격 하락이 오히려 미래의 가격상승 기대를 더욱 증가시켜 투자를 더하는 가상자산인 것이다.

이는 시장이 비트코인을 실물 자산이나 화폐 자산 보다는 투기 자산으로써 더욱 강하게 인식하고 있음을 의미한다.

투자금, 부동산 등 실물자산 가치와 가상자산 가치의 상호 영향 분석

여러 가상자산은 모두 서로간에 매우 강한 양의 상관관계를 보임을 확인하였다.

특히 비트코인캐시와 이오스의 상관관계는 0.79로 가격이 거의 같이 움직이고 있다.

한 가상자산의 가격이 상승하면 시장의 기대가 커지며 연쇄적으로 다른 가상자산의 가격도 동반 상승하고 한 가상자산의 가격이 하락하면 시장의 기대 하락이 큰 파급효과를 미쳐 다른 가상자산의 가격도 동반 하락하는 것이다.

하루에도 수십 수백 번, 24시간 내내 언제나 거래할 수 있는 등 거래가 매우 쉽고 빠른 것에 기인하는 현상으로 가상자산 거래의 모든 책임은 오롯이 개인이 져야 한다는 점을 감안하면 개인 투자자에 대한 보호방안이 필요하다.

반면, 실물자산은 서로간에도 연관성이 적었으나 가상자산과의 연관성은 거의 없어 안정적임을 확인하였다.

변동성과 위험성이 매우 높은 가상자산의 제도권화와 법제화가 필요한 시점이라는 것이 최근 여론이며 가상자산을 실물자산 가치에 연동시켜 안정성을 더하고 위험을 분산시키는 것이 그 방안 중 하나라고 판단된다.

이 분석 결과는 시장의 극단적 상황에서 가상자산들이 결코 안전한 대피자산으로서의 역할을 하지 못한다는 점을 시사한다.

가상자산의 가치와 실물자산의 가치가 연동된다면, 위험 분산으로 건전하고 안전한 투자 시장이 형성될 것으로 기대된다.

그러기 위해서는 우선 가상자산의 데이터가 실물자산의 데이터에 연동되는 것이 선행되어야 할 것이다.

이 관점에서, 2022년 5월 국내 대표 가상자산 거래소 빗썸이 시중 금융기관과 마이데이터 연동 협약을 체결한 것이 의미깊다.

빅데이터 플랫폼에도 가상자산 데이터가 연동된다면 실물자산-가상자산 데이터의 통합 분석을 통해 개인은 물론 기업, 나아가 국가경제에 실질적으로 도움이 되는 국가 정책이 손쉽게 도출되고 실행될 것이다.

그러한 데이터 통합이 조속히 이루어지기를 이 글을 마무리하며 희망해본다.